Was Mieter wissen müssen?
Ein Wohnungswechsel steht an und damit auch das leidige Thema der Renovierung der alten Mietwohnung.
Viele Vermieter lassen ihre Mieter in dem Irrglauben, dass sie beim Auszug ihre alte Wohnung renovieren müssen. Dem ist nicht so – Vermieter können Schönheitsreparaturen nicht einfach auf die Mieter übertragen.
Grundsätzlich gilt: Laut Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der vermieteten Wohnung durchzuführen. Die Mieter sind erstmal nur dazu verpflichtet die eigenen Abnutzungsspuren zu beseitigen. Das heißt, ausschließlich die Abnutzungen, die während der eigenen Mietzeit verursacht wurden.
ABER: Der Vermieter kann versuchen diese Pflicht auf den Mieter, durch eine rechtswirksame Klausel, zu übertragen.
2 Voraussetzung sind dafür notwendig:
✔ Der Vermieter muss die Wohnung renoviert an den Mieter übergeben haben
✔ Die Klauseln in dem Mietvertrag müssen rechtlich wirksam ist
Ungültige Formulierungen bzw. Klauseln
Hier lohnt sich eine Prüfung, denn nicht jede Formulierung ist rechtswirksam. So sind nach aktueller Rechtsprechung folgende Formulierungen bzw. Klauseln ungültig
❌ starre Renovierungsfristen
Beinhaltet ein Mietvertrag die Formulierung, dass beispielsweise die Wände nach exakt 3 Jahren gestrichen werden müssen, ohne den tatsächlichen Zustand der Wohnung in Betracht zu ziehen, handelt es sich um eine starre Frist, die ungültig ist.
❌ zu kurze Fristen
Sind im Mietvertrag unverhältnismäßig viele Schönheitsreparaturen verankert, werden in der Regel alle Vereinbarungen zu den Renovierungsarbeiten im Mietvertrag ungültig. Schönheitsreparaturen sind je nach Raum alle 3, 5 oder 7 Jahre fällig. Bei neueren (ab 2008) Mietverträgen sogar erst alle 5, 8 oder 10 Jahre. Kürze Fristen müssen nicht eingehalten werden.
❌ Renovierung durch Fachkräfte
Verpflichtet sich ein Mieter zur Übernahme von Schönheitsreparaturen, muss ihm eingeräumt werden, diese selbst und fachgerecht in durchschnittlicher Qualität zu verrichten. Klauseln, die festlegen, dass für Renovierungsarbeiten ein Fachbetrieb beauftragt werden muss, sind in der Regel ungültig.
❌ Quotenabgabeklausel oder Quotenabgeltungsklauseln
Die Klausel sieht vor, dass der Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen muss. Seit März 2015 ist diese Klausel unwirksam, Mieter können nicht mehr dazu verpflichtet werden Renovierungskosten anteilig zu übernehmen. ABER: Für starke Abnutzung, die der Mieter verursacht hat, muss er entsprechend haften.
❌ Verpflichtung, grundsätzlich zu renovieren
Gesetzgebung schützt Mieter. Laut Gesetz ist der Vermieter verpflichtet die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen. Der Vermieter kann aber versuchen diese Pflicht auf den Mieter zu übertragen
❌ die Farbe, in der Wohnung gestrichen werden muss
Zu strenge Vorgaben bei Renovierungsarbeiten sind unwirksam. Der Mietvertrag darf nicht vorgeben welche Farbe oder welches Tapetenmuster bei der Renovierung zum Einsatz kommen muss. Der Vermieter darf dem Mieter während der Mietzeit keine Vorschriften bzgl. der Gestaltung der Wohnung machen.
ABER: Die Forderung, die Wohnung in hellen, neutralen Farbtönen zurückzugeben ist wiederum zulässig.
Was fällt unter Schönheitsreparaturen?
Es handelt sich hierbei um oberflächliche, malermäßige Renovierungsarbeiten, mit denen sich Abnutzungsspuren entfernen lassen. Dazu zählt das Tapezieren, Streichen oder Lackieren von Wänden, Decken, Böden, Türen und Fenstern von innen sowie Heizkörper einschließlich Heizrohre. Ebenso zählt das Ausbessern von Bohrlöchern oder kleinen Rissen dazu.
Die Renovierungsarbeiten müssen fachgerecht und mir durchschnittlicher Qualität ausgeführt werden. Fehlerhafte Arbeiten muss der Vermieter jedoch nicht akzeptieren. Bei Qualitätsmängel, beispielweise bei nicht deckend gestrichenen Wände, kann der Vermieter Schadenersatz oder Neuverrichtung verlangen.
Weitergehende Reparaturen wie z.B. das Abschleifen von Holzböden oder Parkett, Reparaturen an der Elektrik oder Renovierungsarbeiten außerhalb der Wohnung (Streichen der Fenster und Türen von außen) zählen nicht zu den sogenannten Schönheitsreparaturen. Ebenso zählen das Streichen der Terrasse, des Balkons oder des Kellers auch nicht zu den Schönheitsreparaturen.
Wann sind Schönheitsreparaturen fällig?
✔ Küche, Bad, Dusche: 3 Jahre
✔ Wohnräume, Schlafräume, Flur, Diele, Toilette: 5 Jahre
✔ Übrige Nebenräume: 7 Jahre
Bei Mietverträgen, die nach 2008 geschlossen wurden, verlängern sich die Fristen auf 5, 8 und 10 Jahre.
Grundsätzlich sollten Sie Mietverträge immer dann von einem Fachanwalt checken lassen, wenn Sie sich nicht sicher sind oder eine der beiden Parteien zusätzliche Klauseln in den Vertrag aufnehmen möchten. Juristischen Beistand erhalten Sie bei Rechtsanwälten, bei jedem Fachanwalt/in für Miet- und Wohnungseigentum sowie bei Mieter- oder Grundeigentümervereinen (wenn Sie Mitglied sind).
Zulässigkeit von Renovierungsarbeiten
Nachfolgend finden Sie eine kurze Auflistung sowie einen Download von zulässigen und unzulässigen Renovierungsarbeiten.
Renovierungsarbeiten Zulässigkeit
Streichen, Tapezieren und Lackieren ✔
von Wänden und Decken
Ausbessern und Verschließen von Löchern, die durch ✔
Dübel, Nägel usw., entstanden sind
Streichen von Heizkörpern einschl. Rohre ✔
Streichen von Türen und Fenstern (ausschließl. innen) ✔
Streichen von Balkon, Terrasse, Loggia oder Keller ❌
Reinigung des Teppichbodens oder Parketts ✔
Erneuerung des Teppichbodens ❌
Abschleifen oder Versiegeln des Parkettbodens ❌
Streichen von Fenstern und Türen (von außen) ❌
Auflistung Renovierungsarbeiten
Die Auflistung soll als Anhaltspunkt und nicht als vollständige Liste dienen. Wir übernehmen keine Garantie für Vollständigkeit und Richtigkeit.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, bei Fragen oder Unsicherheiten kontaktieren Sie bitte einen Fachanwalt oder Mieterverein.