Zu welchem Anteil dürfen Flächen von Balkonen, Terrassen und Wintergärten berücksichtigt werden?

Entspricht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht der tatsächlichen Fläche und weicht diese um mehr als 10 Prozent zum Nachteil des Mieters ab, entsteht in diesem Falle ein Mangel i. S. d. § 536 Abs. 1 BGB an der Mietsache, Hier ist eine Minderung der Miete und darüber hinaus die Erstattung der zu viel gezahlten Kosten möglich.

Das gleiche gilt auch für den Vermieter. Das heißt: Betragen die Abweichungen zugunsten des Mieters mehr als 10 Prozent, so kann die Miete entsprechend erhöht werden. Befinden sich die Abweichungen allerdings im Toleranzbereich von +/- 10 Prozent, so hat dies auf die vertraglich vereinbarte Miete keine Auswirkungen. Im Falle einer Mieterhöhung muss nach der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 266/14) die wahrheitsgetreue Wohnfläche zur Berechnung angesetzt werden.

LOGGIA, BALKON ODER TERRASSE – WAS IST RICHTIG?

Die Wohnflächenverordnung, welche seit 2004 gilt, beschreibt nach § 4 Nr. 4 WoFlV eine Anrechnung der Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte.

FALLBEISPIEL – BERLIN:

Ein Vermieter strebte nach fünf Jahren erstmalig eine Mieterhöhung an und berechnete den neuen Mietpreis anhand der Fläche von 94,48 Quadratmetern. Die Mieter brachten keine Zustimmung entgegen und der Vermieter erhob Klage.

Daraufhin erklärten die Mieter, dass die Wohnung nur etwa 84 Quadratmeter groß sei und dies nicht mit der vom Vermieter angegebenen Zahl übereinstimme. Hier ist die Abweichung also größer als 10 Prozent – nämlich insgesamt 11,8 Prozent. In diesem Falle hätten die Mieter sogar einen Minderungs- und Rückzahlungsanspruch.

Demnach forderten die Mieter eine Rückzahlung von 1.827,93 Euro (nach §§ 812, 536 BGB) und erhoben Widerklage.

Der vom Landgericht Berlin beauftragte Sachverständige ermittelte die tatsächliche Wohnungsgröße von 84,01 Quadratmetern. Er machte also Gebrauch von der Wohnflächenverordnung und hat den Balkon zur Hofseite zur Hälfte und den Balkon zur Straßenseite zu einem Viertel eingerechnet. Ob der Balkon zur Straßenseite zu 25 Prozent oder zu 50 Prozent berücksichtigt wird war ebenso unklar.

Urteil: Balkon zur Straßenseite zählt nur zu 25 %.

„Das Gericht entschied: Für Mietverhältnisse, die nach dem 31.12.2003 zustande gekommen sind, ist die Wohnfläche mangels anderweitiger Vereinbarungen nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Daraus folgt, dass Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen regelmäßig zu einem Viertel anzurechnen sind.“

 

Quelle: https://www.immobilienscout24.de/


Leipzig, den

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