Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21. Mai 2026 entschieden, dass ein Wohnungsvermittler keine Provision verlangen darf, wenn er zugleich Verwalter der vermittelten Wohnräume ist. Der Provisionsausschluss gilt nach der Entscheidung nicht nur gegenüber Wohnungssuchenden, sondern auch gegenüber Vermietern beziehungsweise Eigentümern. Damit schafft der BGH Klarheit in einer bislang umstrittenen Frage des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Entscheidend ist dabei nicht allein, wie eine Zahlung im Vertrag bezeichnet wird, sondern ob sie wirtschaftlich als Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis eines Mietvertrags über verwalteten Wohnraum anzusehen ist.
Worum ging es in dem Fall?
Im entschiedenen Fall war eine Verwaltungsgesellschaft mit der Betreuung eines größeren Immobilienbestands beauftragt. Der Verwaltervertrag sah neben der laufenden Vergütung eine zusätzliche Provision für jede Neuvermietung vor.
Nachdem entsprechende Provisionen gezahlt worden waren, verlangte die Eigentümerin diese nach Beendigung des Verwaltervertrags zurück. Der BGH bestätigte, dass die im Verwaltervertrag vereinbarte Provisionsregelung wegen Verstoßes gegen § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG unwirksam war.
Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG besteht kein Anspruch auf ein Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis eines Mietvertrags über Wohnräume, wenn der Wohnungsvermittler zugleich Verwalter dieser Wohnräume ist.
Warum ist das Urteil für Hausverwaltungen wichtig?
Die Entscheidung betrifft nicht nur klassische Maklerprovisionen, sondern auch Sondervergütungen, Erfolgshonorare oder vergleichbare Zahlungen, die an eine erfolgreiche Neuvermietung anknüpfen. Besonders relevant ist das für Mietverwaltungen, Sondereigentumsverwaltungen und Hausverwaltungen mit eigenem Vermietungsservice.
Nach Auffassung des BGH lässt sich dem Wohnungsvermittlungsgesetz keine Beschränkung entnehmen, wonach der Provisionsausschluss nur Wohnungssuchende schützen soll. Der gesetzliche Provisionsausschluss gilt daher auch dann, wenn die Provision nicht vom Mieter, sondern vom Vermieter gezahlt werden soll.
Damit wird deutlich: Wer Wohnraum verwaltet, kann für die Vermittlung genau dieses Wohnraums grundsätzlich keine gesonderte erfolgsabhängige Vermittlungsvergütung verlangen.
Können bereits gezahlte Provisionen zurückgefordert werden?
Bereits gezahlte Provisionen können unter Umständen zurückgefordert werden. Der BGH stützt den Rückforderungsanspruch auf § 5 Abs. 1 WoVermittG in Verbindung mit § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB. § 812 BGB regelt, dass eine Leistung zurückzugewähren ist, wenn sie ohne rechtlichen Grund erfolgt ist. Solche Rückforderungsansprüche unterliegen grundsätzlich der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.
Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den maßgeblichen Umständen Kenntnis hatte oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte haben müssen. Ob ein Rückforderungsanspruch im Einzelfall tatsächlich noch durchsetzbar ist, sollte rechtlich geprüft werden, da etwa Hemmungstatbestände, Kenntnisfragen oder besondere Vertragsumstände eine Rolle spielen können.
Was bedeutet das für bestehende Verwalterverträge?
Hausverwaltungen und Eigentümer sollten bestehende Verwalterverträge zeitnah prüfen. Besonders kritisch sind Klauseln, die für Neuvermietungen eine Provision, Sondervergütung oder erfolgsabhängige Vergütung vorsehen.
Solche Regelungen können unwirksam sein, wenn sie wirtschaftlich an die Vermittlung oder den Nachweis eines Mietvertrags über verwalteten Wohnraum anknüpfen. Auch eine bloße Umbenennung der Vergütung dürfte in der Praxis nicht ausreichen.
Wird aus einer „Provision“ beispielsweise eine „Sondervergütung“, bleibt entscheidend, ob die Zahlung tatsächlich für die erfolgreiche Neuvermietung geleistet wird.
Sind verbundene Maklerunternehmen eine Lösung?
Vorsicht ist auch bei verbundenen Maklergesellschaften geboten. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG sind auch rechtliche oder wirtschaftliche Verflechtungen zwischen Wohnungsvermittler und Verwalter rechtlich relevant. Eine rein organisatorische Auslagerung der Vermittlung auf ein verbundenes Unternehmen beseitigt das Risiko daher nicht automatisch.
Denkbar bleibt eine Zusammenarbeit mit einem rechtlich und wirtschaftlich unabhängigen Maklerunternehmen. Auch in diesem Fall sollte jedoch sorgfältig geprüft werden, ob die Rollen klar getrennt sind und die Vorgaben des Wohnungsvermittlungsgesetzes eingehalten werden.
Was gilt bei Tippgeberprovisionen?
Tippgebermodelle sind nicht grundsätzlich ausgeschlossen, müssen aber transparent und rechtlich sauber gestaltet sein. Erhält ein Verwalter im Zusammenhang mit der Verwaltung oder Neuvermietung eine Zahlung von einem Dritten, können Offenlegungs- und Zustimmungspflichten gegenüber dem Eigentümer entstehen.
Nach § 667 BGB muss ein Beauftragter grundsätzlich herausgeben, was er zur Ausführung des Auftrags erhält oder aus der Geschäftsbesorgung erlangt. Verdeckte Rückvergütungen oder nicht offengelegte Tippgeberprovisionen sind daher rechtlich riskant.
Empfehlenswert ist eine vorherige ausdrückliche Zustimmung des Eigentümers sowie eine rechtliche Prüfung des konkreten Modells.
Welche Vergütungsmodelle bleiben möglich?
Leistungen im Zusammenhang mit der Neuvermietung können weiterhin Bestandteil der allgemeinen Verwaltertätigkeit sein. Rechtlich weniger riskant erscheint eine Vergütungsstruktur, bei der solche Tätigkeiten im laufenden Verwalterhonorar berücksichtigt werden und nicht an einzelne erfolgreiche Mietvertragsabschlüsse gekoppelt sind.
Wichtig ist eine klare, transparente und vertraglich nachvollziehbare Gestaltung. Vergütungen sollten nicht davon abhängen, ob eine bestimmte Wohnung erfolgreich neu vermietet wurde oder ein bestimmter Mietinteressent nachgewiesen wurde.
Fazit: Jetzt Verträge prüfen und Risiken vermeiden
Das BGH-Urteil vom 21. Mai 2026 hat erhebliche praktische Bedeutung für Hausverwaltungen, Mietverwaltungen, Sondereigentumsverwaltungen und Eigentümer. Provisionsklauseln, Sondervergütungen bei Neuvermietung, Tippgebervereinbarungen und verbundene Maklerstrukturen sollten kurzfristig überprüft werden.
Für Eigentümer kann das Urteil bedeuten, dass bereits gezahlte Provisionen im Einzelfall zurückgefordert werden können. Für Hausverwaltungen bedeutet es vor allem, bestehende Vertragsmuster und Vergütungsmodelle rechtssicher anzupassen.
Wer auf transparente, gesetzeskonforme und wirtschaftlich saubere Vergütungsmodelle setzt, reduziert rechtliche Risiken und schafft Vertrauen in der Zusammenarbeit zwischen Eigentümer, Verwaltung und gegebenenfalls externem Makler.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
Quellenverzeichnis
Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Mai 2026 – I ZR 224/25. Online: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/I_ZS/2025/I_ZR_224-25.pdf?__blob=publicationFile&v=1&
§ 2 Wohnungsvermittlungsgesetz. Online: https://www.gesetze-im-internet.de/wovermrg/__2.html
[BGB § 812] § 812 Bürgerliches Gesetzbuch, Herausgabeanspruch bei Leistung ohne Rechtsgrund. Online: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__812.html
[BGB § 195] § 195 Bürgerliches Gesetzbuch, regelmäßige Verjährungsfrist. Online: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__195.html
[BGB § 199] § 199 Bürgerliches Gesetzbuch, Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist. Online: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__199.html
[BGB § 667] § 667 Bürgerliches Gesetzbuch, Herausgabepflicht des Beauftragten. Online: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__667.html
IVD, Handlungsempfehlung zur BGH-Rechtsprechung zur Provisionsvergütung von Hausverwaltungen. Online: https://ivd.net/bundesverband/bgh-rechtsprechung-zur-provisionsverguetung-von-hausverwaltungen/
IVD Süd – BGH-Entscheidung zur Verwaltervergütung Wohnungsvermittlung. Online: https://ivd-sued.net/bgh-entscheidung-zur-verwalterverguetung-wohnungsvermittlung/
beck-aktuell, Bericht zur BGH-Entscheidung: Provisionsverbot für Verwalter schützt auch den Vermieter. Online: https://www.beck-aktuell.de/heute-im-recht/rechtsprechung/provisionsverbot-fuer-verwalter-schuetzt-auch-den-vermieter-2026-06-22
Haufe Immobilien, Bericht zur BGH-Entscheidung: Keine Maklerprovision für Hausverwalter. Online: https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-keine-maklerprovision-fuer-hausverwalter_258_689768.html?
