Mietvertrag – Rechte & Pflichten

Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter

Eine positive Rückmeldung vom Immobilienmakler – die neue Wohnung ist endlich gefunden und der Mietvertrag kann aufgesetzt werden! Mieter möchten am liebsten sofort den Mietvertrag unterzeichnen. Vorher empfiehlt sich aber ein aufmerksamer Blick in die Vertragsdetails.

1. Überprüfen Sie die Angaben

Rechte & Pflichten beider Parteien sollten klar geregelt sein.
Alle Angaben, die Sie zuvor in der Selbstauskunft übermittelt haben, noch einmal prüfen und schauen, ob der Name, die Adresse etc. fehlerfrei sind. Weiterhin sollten alle mietenden Personen vermerkt sein sowie die Angaben zu der Wohnung korrekt sein:

• Höhe der Miete (Kaltmiete & Nebenkosten)
• Kündigungsfristen
• Größe
• Anzahl der Zimmer
• Beschreibung der Wohnung inkl. der Nutzung zugehöriger Räume wie bspw. Keller, Dachboden etc.
• Beginn des Mietverhältnisses – falls absehbar – Ende des Mietverhältnisses

2. Lesen Sie den Mietvertrag gründlich

Lesen Sie den Vertrag mehrfach gründlich durch und versuchen Sie, alle offenen Fragen zu klären. Alle Vertragspartner sollten die Vertragsinhalte verstanden haben.

3. Vertragsunterschrift 

Erst wenn alle Unklarheiten beseitigt sind, kann der Vertrag unterschrieben werden. Im Anschluss senden Sie den Vertrag, falls nicht vor Ort beim Makler unterschrieben, an die vereinbarte Adresse. Das kann der Makler, der Eigentümer oder auch die Hausverwaltung sein. Nach Gegenzeichnung erhalten Sie ein Original zurück.

Die Wohnungsübergabe kann nun geplant werden.

Achten Sie bei dem Mietvertrag auf einen aktuellen Stand des Vordrucks. Mietrecht ist eine sehr schwierige Angelegenheit, die ständig überarbeitet und aktualisiert wird.

Worauf sollten Vermieter beim Mietvertrag achten!

Ein gutes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist wichtig. Grundlage dafür ist, dass der Vermieter genau weiß, welche Pflichten er zu erfüllen hat und welche Rechte ihm obliegen.

Pflichten des Vermieters im Überblick

1. Instandhaltungspflicht

Vermieter ist verpflichtet, die Immobilie instand zu halten oder instand zu setzen. Bedeutet, dass der Vermieter die Kosten für notwendige Reparaturen an Wasser-, Strom- und Gasleitungen tragen muss. Lediglich Kleinreparaturen darf der Vermieter an den Mieter abtreten.

2. Kostenübernahme von Reparaturen

Schönheitsreparaturen können nicht automatisch an die Mieter übertragen werden, sondern sind Pflichten des Vermieters, so lange im Mietvertrag keine oder eine fehlerhafte Klausel enthalten sind. Ausschlaggebend ist der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Einzuges.

3. Verkehrssicherheitspflicht

Vermieter müssen die Sicherheit bei Glätte, Nässe und Dunkelheit gewährleisten. Das bezieht sich nicht nur auf die Wohnung, sondern auch auf den Hausflur, Keller, Zugänge, Fahrstuhl etc.

4. Nebenkostenabrechnung

Vermieter sind verpflichtet eine jährliche Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Alle Nebenkosten müssen belegbar nachgewiesen werden. Versäumt ein Vermieter die Frist, hat er keinen Anspruch auf Nachzahlung. Eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2020 muss bis spätestens 31.12.2021 erstellt werden.
Das gilt allerdings nicht für ein Guthaben – das bekommt der Mieter auch bei verspäteter Abrechnung.

5. Wohnungsgeberbestätigung

Seit 1. November 2015 sind Vermieter verpflichtet ein Wohnungsgeberbescheinigung für die Mieter auszustellen.

6. Bekanntmachung der Hausordnung

Der Vermieter muss dem Mieter gegenüber die Hausordnung bekanntgeben. Die Hausordnung ist rechtlicher Bestandteil des Mietvertrages und wird zumeist dem Mietvertrag als Anhang beigefügt.

Rechte des Vermieters im Überblick

1. Kündigung des Mieters

Vermieter haben unter bestimmten Voraussetzungen das Recht das Mietverhältnis ordentlich, fristlos oder im Rahmen einer Sonderkündigung zu kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Sowohl der Kündigungsgrund als auch der Kündigungsgegenstand sowie die Kündigungsfreist müssen klar benannt werden.

2. Kautionszahlung

Der Vermieter hat das Recht eine Kautionszahlung zu verlangen – diese muss vertraglich vereinbart werden. Die Kaution ist in der Höhe begrenzt und darf maximal das Dreifache der Monatsmiete betragen.

3. Mieterhöhung

Der Vermieter hat die Möglichkeit, die Miete auf den ortsüblichen Satz anzuheben. Die Mieterhöhung muss in Textform übermittelt werden. Die Mieterhöhung ist frühestens fünfzehn Monate nach Einzug des Mieters möglich.

4. Betriebskosten

Nebenkosten können nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie vertraglich vereinbart sind. In der Nebenkostenabrechnung müssen alle Kosten detailliert aufgelistet werden.

5. Besichtigungsrecht

Nur wenn ein konkreter Grund für eine Wohnungsbesichtigung vorliegt, hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht. Ein Grund könnte beispielsweise die Feststellung von Mängeln oder Schäden sein. Ebenso besteht ein Recht auf Besichtigung, wenn die Wohnung neu vermietet oder verkauft werden soll. Hier muss darauf geachtet werden, dass der Termin rechtzeitig angekündigt wird und keine Massenbesichtigung stattfindet. Ein generelles Besichtigungsrecht gibt es für Vermieter nicht.

6. Halten von Haustieren

Haustiere dürfen im Mietvertrag nicht generell verboten werden. Kleintiere dürfen auch ohne Erlaubnis vom Vermieter gehalten werden. Dazu zählen: Fische, Hamster, Meerschweinchen, Wellensittiche usw. Im Einzelfall kann der Vermieter entscheiden, ob er einer Haltung von Katzen oder Hunden zustimmt.

Mietvertragsarten

1. Standard-Mietvertrag

Hierbei handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, der vom Mieter jederzeit, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist, gekündigt werden kann. Mieterhöhungen dürfen erst 15 Monate nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung eingefordert werden. Das Aufmaß ist auf maximal 20 Prozent in drei Jahren begrenzt.

2. Zeitmietvertrag

Beim Zeitmietvertrag steht das Ende des Mietsverhältnisses von Anfang an fest. Der Befristung bedarf es einer Begründung – wie bspw. absehbarer Eigenbedarf oder größere Sanierungsarbeiten.

3. Staffelmietvertrag

In einem Staffelmietvertrag werden jährliche Mietsteigerungen festgelegt. Ein Vertrag mit festgeschriebener Mieterhöhung gibt Planungssicherheit für beide Parteien. Die Miete darf während der Laufzeit nicht erhöht werden – auch nicht, wenn die Wohnung modernisiert wird.
Der Mieter ist bei einem Staffelmietvertrag nicht durch die Obergrenze von bis 20 Prozent Erhöhung geschützt. 

4. Index-Mietvertrag

Hier orientiert sich die künftige Miete an den Veränderungen der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Die Grundlage hierfür ist der Verbraucherpreisindex (VPI), den das Statistische Bundesamt monatlich neu berechnet. Der Index-Mietvertrag kann auf unbestimmte Zeit geschlossen werden.

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, bei Fragen oder Unsicherheiten kontaktieren Sie bitte einen Fachanwalt oder Mieterverein.